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西安市融僑馨苑小區(qū)入口處的廣場(chǎng)上立著兩塊展板，兩塊展板相隔不過(guò)十幾米，內(nèi)容劍拔弩張，如兩軍對(duì)壘……
兩塊展板都是白底黑字，三米多高，六七米寬，一前一后，立在西安市融僑馨苑小區(qū)入口處的廣場(chǎng)上。
紅色大標(biāo)題印在展板左上方，遠(yuǎn)遠(yuǎn)就能瞧清楚寫(xiě)著什么。一個(gè)是“業(yè)主大會(huì)會(huì)議決議公告”，另一個(gè)是小區(qū)物業(yè)公司針對(duì)業(yè)主大會(huì)決議的“公開(kāi)聲明”。
兩塊展板講述了同一個(gè)小區(qū)的故事，卻講出了涇渭分明的兩個(gè)版本。
在業(yè)委會(huì)的版本中，這是一次從2017年10月29日持續(xù)到2018年1月12日的大規(guī)模投票，是一場(chǎng)曠日持久的拉鋸戰(zhàn)最終獲得的“勝利”——“不再續(xù)聘金輝物業(yè)”。
而在物業(yè)公司的版本中，這是一個(gè)“程序嚴(yán)重違法違規(guī)，過(guò)程不受監(jiān)督”的鬧劇。對(duì)這次業(yè)主大會(huì)的投票結(jié)果，物業(yè)公司的決定是：“不承認(rèn)、不接受、不執(zhí)行！”
兩塊展板相隔不過(guò)十幾米，內(nèi)容劍拔弩張，如兩軍對(duì)壘。展板中間的空地上，小區(qū)的居民或坐或立，有的打牌，有的聊天。
偶爾也有人抬起頭，看看兩塊展板，點(diǎn)評(píng)幾句，語(yǔ)氣平淡，仿佛是在說(shuō)別人家不相干的事情。
2016年，針對(duì)物業(yè)選聘一事，小區(qū)業(yè)主拉了不少橫幅宣傳劉曉云攝圖片來(lái)源：西安新聞網(wǎng)侵權(quán)刪
“想換個(gè)物業(yè)，比美國(guó)換個(gè)總統(tǒng)都難”
融僑馨苑小區(qū)是西安一個(gè)巨大的社區(qū)，432畝土地上住著6881戶(hù)業(yè)主，共有51棟樓。能否更換物業(yè)公司，取決于6000多戶(hù)居民的投票結(jié)果。
當(dāng)過(guò)語(yǔ)文教師的業(yè)主趙青說(shuō)：“想換個(gè)物業(yè)，比美國(guó)換個(gè)總統(tǒng)都難！”
趙青一提到“物業(yè)”兩個(gè)字，聲音就高了八度：“都要把業(yè)主‘趕’出家門(mén)了！”
據(jù)業(yè)主委員會(huì)成員張淼介紹，融僑馨苑的早期物業(yè)是開(kāi)發(fā)商融僑集團(tuán)。2010年左右，目前的金輝物業(yè)開(kāi)始接手。自此，業(yè)主和物業(yè)的矛盾沖突越來(lái)越多。
2014年，一部分業(yè)主曾經(jīng)拉起橫幅，抵制小區(qū)南門(mén)旁修建立體停車(chē)庫(kù)。同年7月，26號(hào)樓5家住戶(hù)被盜，損失近萬(wàn)元，甚至連“冰箱里的西瓜也被小偷帶走了”，物業(yè)為此道歉，承諾“一層大廳及電梯內(nèi)加裝攝像頭”。每年冬天，都有業(yè)主抱怨供暖問(wèn)題，此外還有地下室積水問(wèn)題、消防栓水壓?jiǎn)栴}等等。
曾有人在西安某網(wǎng)絡(luò)論壇發(fā)帖，對(duì)小區(qū)中央步行街上有人跳廣場(chǎng)舞表達(dá)不滿(mǎn)。業(yè)委會(huì)認(rèn)為，廣場(chǎng)舞問(wèn)題背后隱藏著的，其實(shí)是業(yè)主公共活動(dòng)空間被物業(yè)作為商鋪?zhàn)赓U出去的問(wèn)題。
為這些林林總總的問(wèn)題，張淼曾經(jīng)拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。他因此被物業(yè)公司告上法庭并經(jīng)調(diào)解繳清費(fèi)用。如今舊事重提，張淼也承認(rèn)自己當(dāng)時(shí)“不占理”。學(xué)習(xí)過(guò)《物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)之后，他對(duì)如何維護(hù)業(yè)主的權(quán)益，有了“更理性”的看法。
“這件事的重點(diǎn)是，業(yè)主想要選物業(yè)，是個(gè)商業(yè)關(guān)系，雇傭關(guān)系。并不是說(shuō)物業(yè)非得有多糟糕才能換。業(yè)主完全可以換個(gè)性?xún)r(jià)比更高的，貨比三家，選個(gè)更好的?！睆堩嫡f(shuō)。
“當(dāng)時(shí)是想在這里養(yǎng)老”，一位年逾70歲的業(yè)主對(duì)中國(guó)青年報(bào)·中青在線(xiàn)記者說(shuō)，“但現(xiàn)在，要是金輝物業(yè)不走，我就走。”
這是最早入住的業(yè)主之一。2007年，他從樓盤(pán)中選擇了這個(gè)打著“公園式社區(qū)”廣告的小區(qū)。
十年來(lái)，融僑馨苑的房?jī)r(jià)翻了將近一番，如今每平方米1.5萬(wàn)元左右。它的物業(yè)費(fèi)也較其他小區(qū)更高，相鄰的小區(qū)物業(yè)費(fèi)大多都是每平方米1.2元，而融僑馨苑的收費(fèi)是1.5元。
這位業(yè)主還記得，剛搬來(lái)的時(shí)候，物業(yè)費(fèi)也是1.2元，大約3年前漲到了現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格。對(duì)漲價(jià)一事，包括他在內(nèi)，許多業(yè)主表達(dá)過(guò)不滿(mǎn)。
記者在融僑馨苑走訪(fǎng)時(shí)遇到的業(yè)主，一部分對(duì)物業(yè)的服務(wù)覺(jué)得“還行”，一部分則提出了對(duì)安保、車(chē)輛占道或供暖問(wèn)題的不滿(mǎn)。而在附近幾個(gè)地產(chǎn)中介員工的口中，金輝物業(yè)“在附近的小區(qū)里算是不錯(cuò)的”，“沒(méi)有外面說(shuō)的那么差”。
有一位業(yè)主直接表示，對(duì)物業(yè)和業(yè)委會(huì)，他“誰(shuí)都信不過(guò)”，“都是為了利益”。
2016年6月，金輝物業(yè)的合同到期，是否續(xù)約，成為業(yè)主大會(huì)需要作出決定的一件事。
由此，一場(chǎng)持續(xù)了一年半的對(duì)峙開(kāi)始了。
投票像是諜戰(zhàn)：前往計(jì)票地點(diǎn)的路上，用黑色的袋子把票箱偽裝起來(lái)
在對(duì)峙中，打油詩(shī)發(fā)揮了獨(dú)特的作用。
以選聘物業(yè)為主題，從2016年至今，融僑馨苑一共召開(kāi)過(guò)兩次業(yè)主大會(huì)。
第一次業(yè)主大會(huì)從2016年8月持續(xù)到9月，投票未能達(dá)到業(yè)主戶(hù)數(shù)與專(zhuān)有面積的“雙過(guò)半”，最終結(jié)果無(wú)效。那次投票期間，小區(qū)的電梯、入戶(hù)門(mén)、步行街等公共區(qū)域，一度貼滿(mǎn)了打油詩(shī)。
“最近小區(qū)為啥亂，有人想把物業(yè)換，整個(gè)小區(qū)都癱瘓，房?jī)r(jià)掉了一大半，垃圾堆得像座山，最終業(yè)主來(lái)買(mǎi)單?！边@是一方的態(tài)度。
“為啥要把物業(yè)換？因?yàn)槲飿I(yè)真太爛，只管收錢(qián)不實(shí)干。車(chē)混亂賊泛濫，采暖漏水一河灘。要再不把物業(yè)換，小區(qū)才會(huì)真完蛋?！边@是另一方的態(tài)度。
15號(hào)樓的一位業(yè)主第一次投票給了金輝物業(yè)，然而他發(fā)現(xiàn)，從物業(yè)和業(yè)委會(huì)對(duì)峙之后，“物業(yè)服務(wù)水平直線(xiàn)下降”。他站在小區(qū)曾經(jīng)的“小橋流水”景觀旁，向記者歷數(shù)這些年小區(qū)內(nèi)被盜的情況。旁邊的水池，如今只余淤泥。最近這次投票，物業(yè)公司丟掉了他的選票。
第二次業(yè)主大會(huì)是在2017年10月29日至2018年1月12日期間召開(kāi)的。投票的過(guò)程讓業(yè)委會(huì)的委員們“焦頭爛額”。2017年年初開(kāi)始，小區(qū)51棟樓建立了各自的業(yè)主微信群，幾乎每棟樓都選出了樓長(zhǎng)或業(yè)主代表。
在當(dāng)?shù)亟值擂k事處的建議下，業(yè)委會(huì)決定公開(kāi)招標(biāo)物業(yè)公司。最終在選票上接受選擇的，除了金輝物業(yè)，還有另外兩家物業(yè)公司。
負(fù)責(zé)票箱的工作人員兩兩一組，開(kāi)始了“掃樓”工作，挨家挨戶(hù)發(fā)放投票單。小區(qū)戶(hù)數(shù)龐大，有的業(yè)主已經(jīng)將房子出租，有的業(yè)主時(shí)常不在家中。對(duì)不在小區(qū)居住的業(yè)主，業(yè)委會(huì)只好通過(guò)電話(huà)和短信聯(lián)絡(luò)，請(qǐng)他們回來(lái)投票或委托他人代投。
業(yè)委會(huì)成員感慨，對(duì)融僑馨苑這樣的大型小區(qū)來(lái)說(shuō)，召開(kāi)一次業(yè)主大會(huì)遠(yuǎn)比一般小區(qū)要難。
半年來(lái)，小區(qū)公共區(qū)域所有的燈箱和布告欄，都成了雙方的輿論戰(zhàn)陣地。物業(yè)貼一篇《十問(wèn)業(yè)主委員會(huì)》，業(yè)委會(huì)還一篇《公開(kāi)回應(yīng)》。業(yè)委會(huì)指責(zé)一句“物業(yè)鼓動(dòng)制造群體事件”，物業(yè)反擊一句“《合同》存陷阱，業(yè)主應(yīng)警醒”?！斑x戰(zhàn)”還延伸到虛擬空間，在雙方各自的微信公眾號(hào)里，半年來(lái)幾乎所有的內(nèi)容都是質(zhì)疑對(duì)方。
“一個(gè)物業(yè)公司的公眾號(hào)，沒(méi)多少服務(wù)的內(nèi)容，都是質(zhì)疑業(yè)委會(huì)。這在業(yè)內(nèi)都是笑話(huà)吧？”業(yè)委會(huì)的成員在討論時(shí)說(shuō)。
關(guān)于這次投票，金輝物業(yè)的工作人員要求前來(lái)采訪(fǎng)的記者立即離開(kāi)，并拒絕回答任何問(wèn)題。
物業(yè)對(duì)業(yè)委會(huì)賬目的質(zhì)疑，也貼在了布告欄上。在融僑馨苑，按原有合同，業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)管理的是小區(qū)電梯廣告位等公共收益的70%，其余30%交給物業(yè)。由于業(yè)委會(huì)對(duì)物業(yè)的管理存在爭(zhēng)議，這30%并沒(méi)有完全付給物業(yè)。
不久后，一份審計(jì)報(bào)告被張貼出來(lái)，“隨時(shí)可以接受業(yè)主、物業(yè)、街道辦查閱”。對(duì)共有收益進(jìn)行審計(jì)，需要業(yè)主大會(huì)表決同意，程序很慢。業(yè)委會(huì)成員自掏腰包，分?jǐn)傎M(fèi)用，自費(fèi)委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)業(yè)委會(huì)的財(cái)務(wù)收支進(jìn)行了審計(jì)。
這場(chǎng)你來(lái)我往的戰(zhàn)火，一直打到2018年1月12日開(kāi)票當(dāng)天，仍然沒(méi)有?；鸬囊馑肌?/p>
一位業(yè)委會(huì)成員將整個(gè)過(guò)程比喻成“諜戰(zhàn)”。為了保證安全，他們租了當(dāng)?shù)匾患屹e館的會(huì)議室開(kāi)票。在前往計(jì)票地點(diǎn)的路上，還用黑色的袋子把票箱偽裝起來(lái)，防止有人來(lái)?yè)尅Ｊ聦?shí)上，現(xiàn)場(chǎng)也的確出現(xiàn)了四五個(gè)“來(lái)歷不明”的人，質(zhì)疑和否定開(kāi)票過(guò)程。
1月13日，融僑馨苑業(yè)委會(huì)公示了投票結(jié)果，宣布不再續(xù)聘金輝物業(yè)，聘用萬(wàn)科物業(yè)以酬金制提供物業(yè)服務(wù)。業(yè)主總戶(hù)數(shù)6881戶(hù)，表決權(quán)總面積為77.64萬(wàn)平方米。這次參加投票業(yè)主4537戶(hù)，相應(yīng)表決權(quán)面積50.85萬(wàn)平方米。“業(yè)主投票戶(hù)數(shù)、及相應(yīng)的表決權(quán)面積均超過(guò)相應(yīng)投票權(quán)數(shù)的50%，本次會(huì)議合法有效?！?/p>
但在兩天后，金輝物業(yè)公布了另一組數(shù)字。那是物業(yè)發(fā)放的“融僑馨苑《物業(yè)服務(wù)合同》續(xù)簽相關(guān)意見(jiàn)征求表”。金輝物業(yè)表示，收回意見(jiàn)表4894張，“同意續(xù)聘金輝物業(yè)”票數(shù)3989張，不同意續(xù)聘票數(shù)606張，棄權(quán)票數(shù)299張。同意意見(jiàn)占有效票數(shù)的81.51%，占小區(qū)總戶(hù)數(shù)的57.97%，面積為46.23萬(wàn)平方米，占有效票數(shù)面積的82.88%。
金輝物業(yè)的聲明中還指出，這次業(yè)主大會(huì)的程序“嚴(yán)重違法違規(guī)”，在時(shí)間上超過(guò)了規(guī)定的期限，在收集票數(shù)的過(guò)程中，一部分業(yè)主是通過(guò)電話(huà)和短信投票的，可信度存疑。
業(yè)委會(huì)對(duì)此的回應(yīng)是，從時(shí)間跨度到投票方式，都是嚴(yán)格按照《物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行的。《西安物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十二條規(guī)定，“在確保業(yè)主意思表示真實(shí)、有效的前提下，也可以采用手機(jī)信息、電子郵件等方式實(shí)名投票”。
對(duì)于這兩個(gè)結(jié)果，西安雁塔區(qū)電子城街道辦事處相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，融僑馨苑業(yè)委會(huì)這次組織的業(yè)主大會(huì)，在投票過(guò)程中確實(shí)有違規(guī)現(xiàn)象，包括未對(duì)投票后期聘任的臨時(shí)工作人員進(jìn)行詳細(xì)公示，未對(duì)投票過(guò)程中的票箱保管細(xì)節(jié)進(jìn)行公示，選擇候選物業(yè)公司的過(guò)程也有違規(guī)之處，程序上存在瑕疵。
街道辦表示，對(duì)這次業(yè)主大會(huì)的投票結(jié)果，街道辦不做出評(píng)判。按照目前規(guī)定，公示之后投票結(jié)果具備法律效力，金輝物業(yè)需要在三個(gè)月內(nèi)撤離融僑馨苑。
“物業(yè)的聲明只是公司行為”，上述負(fù)責(zé)人向中國(guó)青年報(bào)·中青在線(xiàn)記者解釋?zhuān)叭绻駴Q業(yè)主大會(huì)的決議，按照規(guī)定，必須是業(yè)主來(lái)提出，物業(yè)公司是不具備這個(gè)資格的。”
根據(jù)《西安市物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主認(rèn)為業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，可以向街道辦事處等書(shū)面提出撤銷(xiāo)申請(qǐng)。
投票結(jié)果公布之后，陸續(xù)有業(yè)主接到了金輝物業(yè)的電話(huà)。一位業(yè)主把通話(huà)錄音公布了出來(lái)。
“有些業(yè)主向物業(yè)反映沒(méi)有政府部門(mén)介入，他們不認(rèn)可。物業(yè)現(xiàn)在組織大家向政府部門(mén)請(qǐng)?jiān)?。向街道辦、居委會(huì)請(qǐng)?jiān)?，要求重新公開(kāi)選舉?！彪娫?huà)里，物業(yè)工作人員說(shuō)。
“投票是規(guī)定要政府介入嗎？”業(yè)主問(wèn)。
“按規(guī)定要有政府介入，才合理合法?！?/p>
“有什么具體的規(guī)定，有法律依據(jù)沒(méi)？比如物業(yè)管理?xiàng)l例之類(lèi)的法律法規(guī)，有沒(méi)有規(guī)定要政府介入的？”業(yè)主又問(wèn)。
“也沒(méi)有法律規(guī)定，就看您同意不同意請(qǐng)?jiān)刚槿耄煌獾脑?huà)我不登記。”
這位業(yè)主的最終答復(fù)是：“小區(qū)有業(yè)委會(huì)，干嘛要請(qǐng)?jiān)?？物業(yè)是個(gè)服務(wù)方，做好服務(wù)就行了?！?/p>
物業(yè)與業(yè)主的問(wèn)題，其實(shí)是“誰(shuí)動(dòng)了誰(shuí)的奶酪”的問(wèn)題
在對(duì)物業(yè)公司招標(biāo)中，融僑馨苑業(yè)委會(huì)將“酬金制”和“賬目共管”兩點(diǎn)寫(xiě)在了合同中。這是受到了西安另一個(gè)小區(qū)心晴雅苑的啟發(fā)。
心晴雅苑業(yè)委會(huì)主任周洪斌，經(jīng)常接待來(lái)取經(jīng)的其他小區(qū)的業(yè)委會(huì)或業(yè)主代表。讓這個(gè)小區(qū)聞名的一個(gè)案例是，2017年，開(kāi)發(fā)商要求心晴雅苑業(yè)委會(huì)支付長(zhǎng)期占用物業(yè)服務(wù)樓補(bǔ)償款192萬(wàn)元，但最終，業(yè)委會(huì)在法庭上勝訴。
“開(kāi)發(fā)建設(shè)單位向全體業(yè)主索要物業(yè)服務(wù)用房建設(shè)費(fèi)的，這是全國(guó)首例。但實(shí)際上業(yè)主們買(mǎi)房時(shí)，已經(jīng)一次性支付了小區(qū)公攤面積費(fèi)用和小區(qū)配套公共建筑費(fèi)用。這都是當(dāng)初開(kāi)發(fā)商自己算在成本里的費(fèi)用，小區(qū)配套公建產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主?！敝芎楸髮?duì)記者說(shuō)。
在她看來(lái)，業(yè)主和開(kāi)發(fā)商真正的矛盾，根本在于對(duì)小區(qū)公共利益歸屬權(quán)的爭(zhēng)議?！爱?dāng)開(kāi)發(fā)商把所有房子賣(mài)給業(yè)主之后，小區(qū)真正的‘投資人’，就已經(jīng)是全體業(yè)主了，包括停車(chē)費(fèi)、公共區(qū)域的廣告費(fèi)這些收益，也都是全體業(yè)主的，不歸開(kāi)發(fā)商，當(dāng)然也不歸物業(yè)。物業(yè)只是被聘來(lái)提供服務(wù)的?！?/p>
這是個(gè)“究竟誰(shuí)動(dòng)了誰(shuí)的奶酪”的問(wèn)題?！拔飿I(yè)覺(jué)得奶酪是他們的，但實(shí)際上，奶酪應(yīng)該是全體業(yè)主的?！睆堩嫡f(shuō)。
2017年1月1日，新的《西安市物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施。11月1日，新的《西安市業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》實(shí)施，專(zhuān)門(mén)用以解決業(yè)委會(huì)成立難的問(wèn)題。與之配套的政策也在制定之中。
用周洪斌的話(huà)說(shuō)，政策在不斷完善，新的物業(yè)與業(yè)主的關(guān)系，總有一天會(huì)在全國(guó)普及。她經(jīng)常向其他同行提到無(wú)錫市春江花園的例子。
那也是一個(gè)大型社區(qū)，從2008年6月開(kāi)始，業(yè)主大會(huì)通過(guò)了“平穩(wěn)過(guò)渡實(shí)施自治”的議案，開(kāi)始實(shí)施業(yè)主自治。當(dāng)時(shí)，業(yè)主每年繳納的物業(yè)費(fèi)大約300萬(wàn)元，而小區(qū)一年的公共收益約240萬(wàn)元，這份原本該屬于全體業(yè)主的收益，被物業(yè)默認(rèn)成了應(yīng)得的管理費(fèi)。
最終，春江花園業(yè)委會(huì)自己成立了物業(yè)管理處，聘請(qǐng)物業(yè)管理人員，開(kāi)始了業(yè)主的社區(qū)自治管理。原本被物業(yè)公司截留的公共收益，全部拿來(lái)進(jìn)行小區(qū)的建設(shè)和美化。
心晴雅苑也是西安市第一個(gè)引入物業(yè)酬金制，實(shí)現(xiàn)業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司共管賬目的小區(qū)。從2017年開(kāi)始，心晴雅苑每年按物業(yè)費(fèi)實(shí)際收費(fèi)額的6%～12%，給物業(yè)公司給予計(jì)提管理費(fèi)。
融僑馨苑的業(yè)主投票結(jié)果公示之后，金輝物業(yè)在回應(yīng)的聲明中專(zhuān)門(mén)提到了酬金制：“‘酬金制’有多少業(yè)主真正了解，更何況是鮮有先例的‘賬戶(hù)共管’下的‘酬金制’。上述制度在西安地區(qū)幾乎沒(méi)有成功經(jīng)驗(yàn)，融僑馨苑小區(qū)體量巨大，將小區(qū)作為試驗(yàn)田，其后果不是廣大業(yè)主能夠承受的?！?/p>
對(duì)于物業(yè)的聲明，張淼的態(tài)度只有一句話(huà)：“不具備法律效力?！?/p>
首次成立業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)工作程序一、提出申請(qǐng)。在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)實(shí)際使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上的，應(yīng)有10名以上的業(yè)主聯(lián)名向社區(qū)居委會(huì)提出書(shū)面申請(qǐng)，并提供相關(guān)必要的證明材料，要求成立首次業(yè)主大會(huì)；物業(yè)實(shí)際使用的建筑面積達(dá)到30％以上不足50％，但使用已超過(guò)1年的，應(yīng)有20％的業(yè)主聯(lián)名向社區(qū)居委會(huì)提出申請(qǐng)，并提供相關(guān)必要的證明材料，要求成立首次業(yè)主大會(huì)。二、發(fā)出成立籌備組的通知。社區(qū)居委會(huì)在接到書(shū)面報(bào)告后5個(gè)工作日內(nèi)，驗(yàn)核材料，確定符合成立業(yè)主大會(huì)條件后，以社區(qū)居委會(huì)的名義在物業(yè)管理區(qū)域張貼公告，向全體業(yè)主發(fā)出報(bào)名參加首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“籌備組”）的通知?；I備組報(bào)名時(shí)間為5個(gè)工作日。籌備組成員必須是該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位尚有產(chǎn)權(quán)的，還必須包括開(kāi)發(fā)建設(shè)單位。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位書(shū)面推薦代表參加籌備組（開(kāi)發(fā)建設(shè)單位棄權(quán)的除外）。籌備組成員人數(shù)宜為5人以上的單數(shù)?；I備組應(yīng)當(dāng)在市住建局物業(yè)辦、鎮(zhèn)社區(qū)辦公室、社區(qū)居委會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督下開(kāi)展業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備工作。籌備組未依法開(kāi)展工作的，市住建局物業(yè)辦對(duì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)不予備案。三、確定籌備組成員。報(bào)名截止后3個(gè)工作日內(nèi)，社區(qū)居委會(huì)對(duì)參加籌備組的報(bào)名人員進(jìn)行業(yè)主身份驗(yàn)核，并組織全部報(bào)名人員召開(kāi)會(huì)議，確定籌備組成員。如果符合條件的報(bào)名人員超過(guò)預(yù)定人數(shù)的，社區(qū)居委會(huì)應(yīng)將所有報(bào)名人員通知到場(chǎng)，按照不同物業(yè)類(lèi)型的比例，采取隨機(jī)抽簽或投票選舉的方式確定籌備組成員。如果符合條件的報(bào)名人員未達(dá)到預(yù)定人數(shù)，則延長(zhǎng)報(bào)名時(shí)間，繼續(xù)征集業(yè)主報(bào)名參加（延長(zhǎng)期限為5個(gè)工作日）。如延長(zhǎng)期限過(guò)后，仍未達(dá)到預(yù)定人數(shù)的，則暫停指導(dǎo)。四、籌備組成員名單公示。社區(qū)居委會(huì)在物業(yè)管理區(qū)域公示籌備組成員名單。公示期為3日。五、第一次籌備組會(huì)議。確定正式的籌備組成員名單后3個(gè)工作日內(nèi)，市住建局物業(yè)辦會(huì)同鎮(zhèn)社區(qū)辦公室、社區(qū)居委會(huì)及時(shí)召開(kāi)第一次籌備組會(huì)議，并安排、布置工作，籌備組推選一名組長(zhǎng)負(fù)責(zé)籌備組工作?；I備組可組建宣傳、文書(shū)、票務(wù)、異議處理等小組開(kāi)展工作。六、籌備組的工作。社區(qū)居委會(huì)在物業(yè)管理區(qū)域公告籌備組成員名單，籌備組自公告之日起成立?；I備組負(fù)責(zé)做好以下籌備工作：1、確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容，做好會(huì)務(wù)準(zhǔn)備工作；業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加?；I備組根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，確定業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)形式。2、參照行政主管部門(mén)的示范文本，擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（草案）、《管理規(guī)約》（草案）；3、確認(rèn)業(yè)主身份和業(yè)主專(zhuān)有部分建筑面積數(shù)及物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積、總業(yè)主人數(shù)，以幢（棟）等形式建立業(yè)主名冊(cè)；4、根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，制定《業(yè)主委員會(huì)委員選舉辦法》，并確定表決票和選票的發(fā)放、監(jiān)票、驗(yàn)票、唱票及計(jì)票的人員名單；5、組織每棟業(yè)主選舉棟長(zhǎng)（可視具體情況而定）；6、做好召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。七、業(yè)主委員會(huì)候選人報(bào)名及征求《管理規(guī)約（草案）》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案》和《業(yè)主委員會(huì)委員選舉辦法》的修改意見(jiàn)。以籌備組的名義發(fā)出業(yè)主委員會(huì)候選人報(bào)名的通知并發(fā)放候選人報(bào)名表，通知上應(yīng)當(dāng)載明業(yè)主委員會(huì)候選人報(bào)名的條件、方式、領(lǐng)取和遞交報(bào)名表的時(shí)間和地點(diǎn)等事項(xiàng)。業(yè)主委員會(huì)候選人報(bào)名時(shí)間為5日?；I備組在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)征求全體業(yè)主對(duì)《管理規(guī)約（草案）》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）》和《業(yè)主委員會(huì)委員選舉辦法》的修改意見(jiàn)。八、驗(yàn)核委員候選人的業(yè)主身份。籌備組在社區(qū)居委會(huì)的監(jiān)督指導(dǎo)下，按照通知中的資格條件要求進(jìn)行驗(yàn)核（主要驗(yàn)核報(bào)名的候選人是否是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，是否有違反國(guó)家法律法規(guī)的行為，是否模范履行業(yè)主義務(wù)等）?；I備組驗(yàn)核業(yè)主委員會(huì)候選人報(bào)名情況后，應(yīng)將候選人的報(bào)名情況如實(shí)報(bào)送社區(qū)居委會(huì)，社區(qū)居委會(huì)辦驗(yàn)核完畢后，由籌備組將候選人報(bào)名材料在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期為5日。如有業(yè)主對(duì)候選人的資格提出異議，并有證據(jù)證明該候選人不符合候選人條件的，籌備組應(yīng)在社區(qū)居委會(huì)的監(jiān)督指導(dǎo)下予以核實(shí)，在正式公布候選人名單之前將核實(shí)情況和處理結(jié)果書(shū)面告知異議者。公示期滿(mǎn)后，籌備組確定正式的業(yè)主委員會(huì)委員候選人，并公布正式候選人名單。九、印制選票和表決票，制作投票箱?；I備組應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)前，印制好選票和表決票，做好選票和表決票印制數(shù)量登記，制作選票和表決票發(fā)放簽收登記表和投票登記表，并按照投票點(diǎn)的數(shù)量制作投票箱。投票箱只能有一個(gè)投票口，且投票入口不得超過(guò)2cm×5cm，箱門(mén)貼上封條。十、發(fā)出召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的通知?；I備組應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前將召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通知及以下材料在物業(yè)管理區(qū)域公布：1、業(yè)主大會(huì)會(huì)議議程；2、管理規(guī)約（草案）；3、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）；4、業(yè)主委員會(huì)正式候選人資格表；5、表決票和選票式樣；6、業(yè)主名冊(cè)及票權(quán)數(shù)情況；7、其他表決事項(xiàng)。有條件的，可以采用遞交書(shū)面通知、放入業(yè)主信箱內(nèi)、郵寄或其他方式送達(dá)業(yè)主。十一、業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)?；I備組組建若干發(fā)放組及唱票組、計(jì)票組、監(jiān)票組，每組三人以上，由籌備組成員、業(yè)主代表組成（委員候選人應(yīng)回避）?；I備組根據(jù)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通知上確定的時(shí)間、地點(diǎn)和形式，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。（一）采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的，按以下程序進(jìn)行：1、發(fā)放選票和表決票。發(fā)放組將選票和表決票送達(dá)每戶(hù)業(yè)主，確認(rèn)業(yè)主身份。業(yè)主須在選票和表決票發(fā)放簽收登記表上簽字。如收到選票或表決票的是非業(yè)主時(shí)，應(yīng)交待非業(yè)主及時(shí)轉(zhuǎn)交或告知業(yè)主。2、投票。投票采用“流動(dòng)投票”和“集中投票”相結(jié)合的方式進(jìn)行。（1）流動(dòng)投票。選票和表決票發(fā)放同時(shí)，業(yè)主如愿意立即投票，可將填好的票投入到發(fā)放組攜帶的流動(dòng)票箱內(nèi)，并在投票登記表上簽字。（2）集中投票?；I備組集中一個(gè)時(shí)段在管理區(qū)域出入口或社區(qū)居委會(huì)等處設(shè)立投票箱。業(yè)主將填好的選票或表決票，持業(yè)主身份的有效證明到指定的投票箱進(jìn)行投票?；I備組應(yīng)當(dāng)組織人員（候選人應(yīng)回避）在投票點(diǎn)做好驗(yàn)核業(yè)主身份、簽收選票或表決票及登記等工作。社區(qū)居委會(huì)在現(xiàn)場(chǎng)全程監(jiān)督。業(yè)主因故不能參加投票的，可書(shū)面委托代理人代為投票。代理人須出示業(yè)主身份有效證明、書(shū)面委托書(shū)及本人合法的有效證件。投票的時(shí)間超過(guò)一天的，在投票當(dāng)天截止的時(shí)間，籌備組在業(yè)主代表和市住建局物業(yè)辦、鎮(zhèn)社區(qū)辦公室、社區(qū)居委會(huì)見(jiàn)證下對(duì)所有的投票箱共同封箱，封好的投票箱放置在社區(qū)居委會(huì)辦公室，任何人不得毀損投票箱。投票時(shí)間不宜超過(guò)7日。但投票截止時(shí)，回收選票未達(dá)到法定票數(shù)的，應(yīng)張貼通知，繼續(xù)征集未投票業(yè)主的意見(jiàn)。3、計(jì)票。投票結(jié)束后，在市住建局物業(yè)辦、鎮(zhèn)社區(qū)辦公室、社區(qū)居委會(huì)的指導(dǎo)監(jiān)督下，由監(jiān)票組、計(jì)票組進(jìn)行公開(kāi)唱票、驗(yàn)票，統(tǒng)計(jì)投票結(jié)果。（二）采用集體討論（現(xiàn)場(chǎng)大會(huì)）的形式召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的，按以下程序進(jìn)行：1、入場(chǎng)登記。由籌備組根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)份額清單對(duì)到會(huì)的業(yè)主核對(duì)身份，業(yè)主簽到登記。非業(yè)主、物業(yè)使用人參加大會(huì)的，需出示業(yè)主身份有效證明、書(shū)面委托書(shū)，以及本人合法的有效證件。籌備組要確認(rèn)到會(huì)的業(yè)主數(shù)量符合法定人數(shù)和投票權(quán)數(shù)后才能宣布大會(huì)開(kāi)始。2、宣布會(huì)議議程，介紹委員候選人，宣讀《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《業(yè)主委員會(huì)委員選舉辦法》及注意事項(xiàng)。3、發(fā)放選票和表決票。發(fā)放組核對(duì)業(yè)主身份后發(fā)放選票和表決票，業(yè)主須在選票和表決票發(fā)放簽收登記表上簽字。4、投票。業(yè)主填寫(xiě)好選票和表決票后，自行投放到會(huì)場(chǎng)設(shè)置的投票箱內(nèi)。5、統(tǒng)計(jì)投票結(jié)果。由唱票組、監(jiān)票組、計(jì)票組現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)箱，公開(kāi)唱票、驗(yàn)票，統(tǒng)計(jì)投票結(jié)果。十二、確定業(yè)主委員會(huì)委員。根據(jù)業(yè)主大會(huì)投票的結(jié)果確定業(yè)主委員會(huì)委員。獲得專(zhuān)有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主同意且獲得占總業(yè)主人數(shù)1/2以上的業(yè)主同意的業(yè)主委員會(huì)候選人當(dāng)選為正式的業(yè)主委員會(huì)委員。十三、確定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》等表決事項(xiàng)是否通過(guò)。對(duì)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》等的表決統(tǒng)計(jì)，獲得專(zhuān)有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主同意且獲得占總業(yè)主人數(shù)1/2以上的業(yè)主同意，《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》才能正式通過(guò)。十四、公示選舉和表決結(jié)果。籌備組將業(yè)主大會(huì)對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員的選舉結(jié)果和對(duì)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》等的表決結(jié)果在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。十五、召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。自公告之日起，籌備組組長(zhǎng)應(yīng)在3日內(nèi)負(fù)責(zé)召集業(yè)主委員會(huì)委員，召開(kāi)第一次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，選舉主任1名、副主任1-2名。十六、業(yè)主委員會(huì)備案。業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向市住建局物業(yè)辦備案。備案須提交下列材料：1、業(yè)主委員會(huì)成立備案申請(qǐng)書(shū)；2、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議議程；3、業(yè)主大會(huì)會(huì)議紀(jì)要；4、業(yè)主委員會(huì)委員名單、報(bào)名表，產(chǎn)權(quán)證明和身份證復(fù)印件；5、已通過(guò)的《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》等；6、其他材料。十七、刻制印章。業(yè)主委員會(huì)取得市住建局物業(yè)辦的備案證明后，告知鎮(zhèn)社區(qū)辦公室和社區(qū)居委會(huì)，持備案證及相關(guān)證明到公安局指定部門(mén)刻制印章。十八、業(yè)主委員會(huì)成立通告。印章刻制后3日內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)將《業(yè)主委員會(huì)成立通告》、業(yè)主委員會(huì)備案證（復(fù)印件）、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)通告。籌備組自行解散。十九、資料存檔。業(yè)主大會(huì)選舉和表決工作結(jié)束后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)將涉及選舉和表決全過(guò)程的書(shū)面材料整理存檔。有條件的，對(duì)重要的工作進(jìn)行數(shù)碼拍照留存。注：1、所有的公示、公布、通告等均應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域公告欄或其他顯著位置張貼。2、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選出一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。涉及投票選舉或表決的，須由業(yè)主本人親自表決簽名。
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